건설공사는 일정 규모 이상일 경우 시공능력을 갖춘 건설업 등록업자가 시공하는 것이 원칙.
그러나 국내에서는 건설업 등록업자가 시공하지 않아도 되는 건축물 범위를 너무 넓게 허용하고 있어 소규모 건축물의 부실 시공으로 인한 소비자 피해가 지속적으로 지적되어 왔다.

현행 ‘건설산업기본법’에서는 주거용 200평 이하, 비주거용 150평 이하의 소규모 건축공사의 경우 건축주의 직영 시공이 가능하도록 허용하고 있다.
주거용 200평의 건축 규모는 보편적인 3층 다가구 주택을 넘어서는 것으로 시공 경험이 없는 건축주가 직접 시공하거나 혹은 무등록 건설업자가 시공에 참여할 수 있도록 허용하고 있는 것이다.

건축주가 직영하고 있는 소규모 건축물의 시공 과정을 보면 등록 건설업자의 시공 경우와 비교 시 엄정한 공사 감리가 어렵고, 하자 보수에 대한 보완 장치 미비 등으로 부실 시공의 가능성이 높아진다.

택지개발지구의 주거전용 및 점포 겸용 주택지, 팬션, 전원주택단지, 다세대 빌라 등 개인 주택공사의 경우 무면허업자에 의한 건축주 위장 직영으로 시공하는 사례가 대부분이다.
즉 거주의 목적이 아닌 임대 또는 분양을 목적으로 다세대 주택 등을 건축하는 무면허업자의 불법 시공 사례가 많은 것으로 부실시공과 하자보수 책임자를 안정적으로 유지하기 어려워 소비자 피해가 늘어날 수 밖에 없다.

< 건설산업기본법 >
제28조의2(건설공사의 직접 시공) ① 건설업자는 1건 공사의 금액이 100억원 이하로서 대통령령으로 정하는 금액 미만인 건설공사를 도급받은 경우에는 그 공사금액 중 대통령령으로 정하는 비율에 따른 금액 이상에 해당하는 공사를 직접 시공하여야 한다. 다만, 그 건설공사를 직접 시공하기 곤란한 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 직접 시공하지 아니할 수 있다.
② 제1항에 따라 건설공사를 직접 시공하는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 직접시공계획을 발주자에게 통보하여야 한다. 다만, 전문공사를 시공하는 업종을 등록한 건설업자가 전문공사를 도급받은 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2016.2.3.>
③ 발주자는 건설업자가 제2항에 따라 직접시공계획을 통보하지 아니한 경우나 직접시공계획에 따라 공사를 시공하지 아니한 경우에는 그 건설공사의 도급계약을 해지할 수 있다.
[전문개정 2011.5.24.]
[시행일 : 2016.8.4.] 제28조의2

제41조(건설공사 시공자의 제한) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 건축 또는 대수선(大修繕)에 관한 건설공사(제9조제1항 단서에 따른 경미한 건설공사는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)는 건설업자가 하여야 한다. 다만, 다음 각 호 외의 건설공사와 농업용, 축산업용 건축물 등 대통령령으로 정하는 건축물의 건설공사는 건축주가 직접 시공하거나 건설업자에게 도급하여야 한다. <개정 2011.8.4., 2016.2.3.>
1. 연면적이 661제곱미터를 초과하는 주거용 건축물
2. 연면적이 661제곱미터 이하인 주거용 건축물로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우
가. 「건축법」에 따른 공동주택
나. 「건축법」에 따른 단독주택 중 대통령령으로 정하는 경우
3. 연면적이 495제곱미터를 초과하는 주거용 외의 건축물
4. 연면적이 495제곱미터 이하인 주거용 외의 건축물로서 많은 사람이 이용하는 건축물 중 학교, 병원 등 대통령령으로 정하는 건축물
② 많은 사람이 이용하는 시설물로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 새로운 시설물을 설치하는 건설공사는 건설업자가 하여야 한다.

< 건설산업기본법 시행령>
제37조(시공자의 제한을 받지 아니하는 건축물) 법 제41조제1항 각 호 외의 부분 단서에서 “대통령령으로 정하는 건축물”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물을 말한다. <개정 2003.11.29, 2005.5.7, 2005.11.25, 2007.12.28, 2008.10.29, 2011.11.1>
1. 농업·임업·축산업 또는 어업용으로 설치하는 창고·저장고·작업장·퇴비사·축사·양어장 기타 이와 유사한 용도의 건축물
2. 삭제
3. 「주택법」 제9조의 규정에 의하여 등록을 한 주택건설사업자가 동법 시행령 제13조제1항의 규정에 의한 자본금·기술능력 및 주택건설실적을 갖추고 동법 제16조의 규정에 의한 주택건설사업계획의 승인 또는 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 건설하는 주거용건축물
[본조신설 2000.4.18]

< 해외사례 >
1. 호주에서는 택지를 매입해 주택을 신축하는 형태를 보면, 건설업자에게 도급을 주는 방식과 건축주가 직접 시공하는 오너빌더(Owner Builder) 방식으로 크게 구분할 수 있다.
오너빌더 방식이란 건축주가 직접 오너빌더 자격을 얻어 택지 매입부터 건축허가, 하도급자 선정, 시공 및 감리까지 건축주 스스로의 책임하에 수행하는 방법이다. 민간부문에서 운영하고 있는 오너빌더 교육을 이수하고, 80점 이상 점수를 받으면, 건축주직접시공허가(Owner Builder Permit)를 받을 수 있다.

건축허가를 받은 후 오너빌더인 건축주가 직접 시공하거나 부문별로 유자격 하도급 업자를 선정해 공사를 진행한다.
건축주가 오너빌더 자격으로 스스로의 책임하에 신축 또는 증·개축을 하는 오너빌트홈을 건축하는 경우, 관련 법에 따라 매매계약서에 오너빌더워런티를 반드시 첨부해야 한다.

오너빌더워런티는 건축주가 오너빌더로 공사를 한 경우, 보험회사를 통해 발급받는 보험가입증서로써, 일종의 하자보증서류로 볼 수 있는데, 신축 이후 7년간 유효하다.

2. 캐나다의 경우, 오너 빌더는 반드시 주택을 직접 건축하거나 공사 관리를 해야 하며, 그 이외는 오너빌더가 건축한 것으로 인정하지 않는다.
만약 오너빌더가 직접 시공 혹은 공사관리를 하지 않고, 건설업자나 건설사업관리자를 고용해서 건축할 경우, 오너빌더와 건설업자, 건설사업관리자 법 위반으로 고소·고발된다.

따라서 제3자를 위한 건축 행위를 할 때는 반드시 면허를 가진 건설업자이여야 하며 건축주를 위해 주택보증보험을 가지고 있어야 한다.
오너빌더가 건설한 주택은 매매하기 전에 합리적으로 증빙할 수 있는 기간 동안 개인적으로 사용해야 한다.

준공후 10년 이내에 제3자 주택보증보험 없이 주택을 매매할 경우에는 면허를 가진 건설업자가 건축하지 않았으며 주택보증보험이 없다고 명기된 ‘건축주직접시공신고서’ 사본을 구매자에게 제공해야 한다.
만약, 이를 이행하지 않거나 거짓 정보를 제공하는 경우, $25,000의 벌금 또는 1년 이하의 징역에 처하며 전과자로 기록된다.